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銅仁市人民政府辦公室關于印發銅仁市物業管理辦法的通知

銅府辦發〔2016〕66號


各區、縣、自治縣人民政府,銅仁高新區、大龍開發區管委會,市政府各工作部門:

《銅仁市物業管理辦法》已經市人民政府研究同意,現印發給你們,請認真組織實施。

 

銅仁市人民政府辦公室

2016年5月31日


銅仁市物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、其他管理人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》以及相關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。 

第二條 本辦法所稱物業管理,是指業主、物業服務企業或其他管理人對依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地,進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理工作。

第四條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理的原則,實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一。

第五條 市住房城鄉建設局負責監督和指導全市物業管理工作。各區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門負責本轄區物業監督管理工作。

城管、公安、規劃、質監、工信、發改、供電、水務等相關部門依據各自職能職責,做好與物業管理有關的監督管理工作。

第六條 各區(縣、高新區、開發區)人民政府(管委會)

應當結合本地實際建立、完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制,研究解決與物業管理相關的重大問題。

第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府會同區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門,指導本轄區的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,組織召開物業管理聯席會議,調解處理物業管理活動中的糾紛。

居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作,指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第八條 一個物業管理區域內,全體業主組成一個業主大會,對物業管理區域內共有部分實施管理。

物業管理區域的劃分,應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者2個以上房地產開發企業開發建設的物業,其配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;配套設施設備能夠獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

區(縣、高新區、開發區)人民政府(管委會)住房城鄉建設部門應當建立物業管理區域檔案。物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第九條 物業管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

(二)交付使用的房屋套數達到總套數50%以上;

(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數達到總套數25%以上;

(四)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿。

建設單位應當自前款第一項至第三項規定的條件具備之日起,30日內將房屋交付使用情況書面報告物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣級住房城鄉建設行政主管部門,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到報告之日起10日內在物業管理區域內予以公告。

第十條 符合首次業主大會會議召開條件,且業主書面向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請組成業主大會籌備組的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起60日內,會同縣級住房城鄉建設行政主管部門組織、指導成立首次業主大會籌備組。業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成,人數應為7人以上單數,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2,籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份、業主人數和業主專有部分面積;

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單; 

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十二條 籌備組應當自組成之日起3個月內,組織召開首次業主大會,表決通過業主大會議事規則、管理規約,選舉產生首屆業主委員會。

第十三條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議,或者經20%以上的業主提議召開業主大會臨時會議。

業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分,占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主參加。

業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期召開;逾期仍不召開的,業主可請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在接到請求之日起30日內組織召開業主大會會議。

第十四條 業主大會依法履行下列職責:

(一)制定和修改管理規約及業主大會議事規則;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)議定業主大會、業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作補貼;

(四)實施委托管理或者自行管理;

(五)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分;

(九)業主大會依法決定應當由業主共同決定的事項。

決定前款第六、七項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十五條 業主委員會由5人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過5年,委員可以連選連任。

業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示,公示期為10天。

第十六條 業主委員會應當自公示期滿之日起3日內召開首次會議,推選主任、副主任和執行委員。

第十七條 業主委員會應當在首次會議后,持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見書及下列資料向區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門備案:

(一)業主大會會議決議;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會委員基本情況和聯系方式;

(五)籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況;

(六)其他法定材料。

備案內容發生變更的,應當自變更之日起30日內向區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門進行重新備案。

第十八條 業主委員會應當履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

(二)業主大會決定委托管理時,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同;

(三)收集和了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務合同的履行;

(四)監督管理規約的實施;

(五)調解物業使用和維護中的糾紛;

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌、使用和管理,組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;

(七)按照業主大會決議,監督管理本物業管理區域內的公共收益;

(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第十九條 業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集,會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當由參會委員簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公示,公示期為5日。業主可以查閱業主委員會會議資料,并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問,業主委員會應當予以答復。

第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,決定是否終止其委員資格:

(一)拒不履行委員職責的;

(二)業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的;

(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

資格終止的業主委員會成員應當自終止之日起3日內將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業主委員會。拒不移交的,其他業主委員會成員可以請求物業所在地公安機關協助移交。

第二十一條 業主委員會任期屆滿60日之前,應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選?!?/p>

業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的,或者業主委員會任期內委員人數不足總數的1/2時,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導組織換屆改選。

業主委員會任期屆滿后,應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十二條 業主大會未能選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。

第三章 物業交付與前期管理

第二十三條 本辦法所稱的前期物業管理,是指商品房買賣合同簽訂之日起,至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3 個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同,制定臨時管理規約,并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。

第二十四條 房地產開發企業在銷售商品房時,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約向買受人明示,由買受人予以書面承諾。

第二十五條 商品房交付過程中,房地產開發企業與物業服務企業應當按照國家有關規定,對物業共用部位、共用設施、設備及物業服務用房等進行檢查和驗收,形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認?,F場查驗中,物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形,書面通知房地產開發企業,房地產開發企業應當及時解決并組織物業服務企業復驗,建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗情況書面告知業主。 

第二十六條 物業交付使用前,房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)物業服務所必須的其他資料。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業管理場地、設施設備、物業服務期間建立的物業管理相關資料及上述資料移交給業主委員會。

第二十七條 物業服務用房由房地產開發企業提供,屬全體業主共有,應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積應符合《貴州省物業管理條例》指標要求。以上房屋用于物業管理活動,不得擅自改變用途。

第四章 物業管理服務

第二十八條 物業服務企業應當依法取得資質證書,并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動,從事特種作業的物業服務人員應當具備相應從業資格。

物業服務企業自行招用保安員的,應當依法向公安機關辦理備案手續。 

第二十九條 物業服務內容主要包括下列事項,業主與物業服務企業可以參考以下內容,自行在物業服務合同中進行約定:

(一)綜合管理服務;

(二)公共區域清潔衛生服務;

(三)公共區域秩序維護服務;

(四)公共區域綠化日常養護服務;

(五)共用部位基本維修;

(六)機動車停車服務;

(七)高層供水系統;  

(八)升降系統;  

(九)維護消防設施;

(十)其他約定的物業服務事項。

第三十條 物業服務企業或者其他管理人應當與業主委員會簽訂物業服務合同,對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

第三十一條 物業服務企業或者其他管理人可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務,但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十二條 物業服務企業或者其他管理人提供物業服務,應當遵守下列規定:

(一)遵守有關法律、法規和規章的規定;

(二)符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范;

(三)按照物業服務合同的約定,提供相應的服務;

(四)制定、完善物業服務質量控制措施,建立健全物業服務檔案保管、移交等制度;

(五)向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項;

(六)將物業服務內容、服務標準、收費標準以及涉及公共利益的內容在物業管理區域內長期公示;

(七)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善物業服務。

第三十三條 物業服務應履行物業服務合同約定,不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

物業服務企業或者其他管理人依約履行義務的,業主應當按照物業服務合同約定按時繳納物業服務費,拒不繳納物業服務費的,物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

第三十四條 物業服務合同期限屆滿前,業主委員會應當組織召開業主大會,作出續聘、另聘物業服務企業或者其他管理人的決定,并依據合同約定期限書面通知物業服務企業或者其他管理人;合同未約定通知期限的,應當提前30日通知。

物業服務合同期限屆滿后,業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業或者其他管理人的決定,物業服務企業按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續;任何一方提出終止的,應當提前60日通知對方。

物業服務企業或者其他管理人,在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后,決定不再為該物業管理區域提供物業服務的,應當按合同約定期限書面通知業主委員會;無業主委員會的,物業服務企業應當在物業管理區域內,向全體業主公示。合同未約定通知期限的,應當提前60日履行通知義務?! ?nbsp;

第三十五條 業主大會決定另聘物業服務企業或者其他管理人的,選聘物業服務企業或者其他管理人的方案應當經業主大會表決通過,并在物業管理區域內公示。

第三十六條 合同解除或者終止后,物業服務企業或者其他管理人應當與業主委員會辦理退出手續,并履行下列交接義務:

(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

(二)移交物業服務用房;

(三)結算預收、代收的有關費用;

(四)法律、法規規定的其他事項。

第五章 物業的使用與維護

第三十七條 業主、物業使用人、物業服務企業以及其他管理人在物業管理區域內不得有下列行為:

(一)擅自改建、占用共用部位、共用設施設備;

(二)擅自改變房屋用途;

(三)違章搭建建筑物或構筑物;

(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;

(五)擅自占用、挖掘道路、場地;

(六)隨意傾倒垃圾、污物;

(七)法律、法規禁止的其他行為。

第三十八條 物業保修期滿后,業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責。

第三十九條 物業保修期滿后,物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新,由業主共同承擔,使用業主所繳納的住宅專項維修資金。

物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的,責任人應當及時修復,并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十條 物業服務企業或者其他管理人應當建立健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度,按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護,并做好記錄。

電梯、二次供水等特種設備和自動消防設施,由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定,委托專業服務單位負責維護、保養,并明確各方安全管理責任。

第四十一條 供水、供電、供氣等專業經營單位,對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。專業經營設施設備的維護、保養等費用,不得從專項維修資金中列支。

第四十二條 物業管理區域內按照規劃建設的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要,其歸屬、處置方式由建設單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。

約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租的,應當首先出租給物業管理區域內的業主、物業使用人。業主、物業使用人要求承租車位、車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業主、物業使用人現有需要后,建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過6個月。

約定屬于建設單位所有的車位、車庫出售時,車位、車庫數量少于或者等于物業管理區域房屋套數的,每戶業主只能購買1個車位或者車庫;車位、車庫數量多于物業管理區域房屋套數的,每戶業主至少可以購買1個車位或者車庫,業主自愿放棄的除外。除超過規劃配置比例且多于物業管理區域房屋套數修建的車位、車庫外,不得出售給業主以外的其他人。

約定屬于建設單位所有的車位、車庫出租、出售的,應當在15日前以書面形式在物業管理區域內公示擬出租(售)車位、車庫的數量、相關證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

第四十三條 因規劃建設車庫不足,業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位,但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的,應當交納車位場地使用費,車位場地使用費屬于全體業主共有。

第四十四條 物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有,其使用、分配、管理由業主大會決定。

第六章 監督管理

第四十五條 住建、規劃、城管、公安、質監、發改、工信等部門應當建立投訴、舉報受理制度,并在物業管理區域內公布投訴電話,對物業管理區域內的違法行為及時進行查處。

第四十六條 物業服務企業或者其他管理人有下列行為之一的,向住房城鄉建設部門投訴:

(一)未取得資質證書從事物業管理的;

(二)將物業管理區域內的全部物業管理一并委托其他單位或者個人管理的;

(三)套取、挪用物業專項維修資金的;

(四)工程質量缺陷得不到及時維修的。

第四十七條 物業服務管理區域內有下列情形的,可以按照下列途徑投訴:

(一)違反本辦法第三十七條第(一)至(三)項的,按其職責分工向城鄉規劃部門投訴、(四)至(六)項的向城管執法部門投訴;

(二)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施,影響消防安全的,向公安機關消防機構投訴;

(三)賭博、利用迷信活動危害社會的,違反規定飼養動物干擾他人正常生活的,存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的,向公安機關投訴;

(四)電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的,向質監部門投訴;

(五)物業服務企業違規收費的,向發改部門投訴;

(六)供水、供氣、供電等專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任的,向其主管部門投訴;

(七)通訊專業經營單位未依法承擔通訊線路、設施及相關設備維修養護責任的,向工信部門投訴。

第四十八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者縣級房屋行政主管部門,應當責令改正或者撤銷,并通告全體業主。

業主認為業主大會、業主委員會作出的決定侵害其合法權益的,可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前,不影響業主大會、業主委員會決定的約束力。

第七章 責任追究

第四十九條 業主委員會、業主委員會委員違反本辦法拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的,由物業管理區域所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法責令其限期改正,違反法律規定的追究其法律責任。 

第五十條 物業服務企業或者其他管理人違反本辦法第二十三條,未及時辦理物業服務合同備案手續的,由區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門責令其限期改正,并將該違規行為記入物業服務企業或者其他管理人信用檔案上報銅仁市住房城鄉建設局。

第五十一條 物業服務企業或者其他管理人違反本辦法第三十六條,在經業主大會決定選聘新的物業服務企業后拒絕辦理交接的,由區(縣、高新區、開發區)住房城鄉建設部門責令其限期改正,將其違規行為記入物業服務企業或者其他管理人信用檔案?!?nbsp;

第五十二條 住房城鄉建設部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、業主委員會和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業質量保修金或者物業專項維修資金行為,或者利用職務便利收受他人財物或者其他好處的,依法給予紀律處分;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

第五十三條 各區(縣、高新區、開發區)可根據本辦法制定相應的實施細則。本辦法由銅仁市住房城鄉建設局負責解釋,本辦法自公布之日起實施。原《銅仁市人民政府辦公室關于印發銅仁市物業管理辦法的通知》(銅府辦發〔2015〕189號)文件同時廢止。

編輯:滕娟
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關鍵詞: 物業 業主 物業管理
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